豪宅凶猛

发布时间:2019年11月15日 来源:硬核财经 yinghecaijing 作者:你的核叔 浏览量:428

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今年双十一,深圳楼市也来送“大礼”了,不过这份“大礼”有点让人承受不起。

深圳“豪宅税”迎来重大调整,从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。

与2015年版“豪宅税”相比,这次调整最大的是不再以房价来区分普通住宅和豪华住宅。按照当年的标准,比如南山总价在490万以上的房源均属于豪宅,但是随着房价水涨船高,越来越多的小户型“被豪宅”,新版“豪宅税”的出台就是为了避免此类情况。

“豪宅税”调整,对刚需购房者是利好吗?这要问房东和中介同不同意。“豪宅税”调整的消息刚一出来,深圳二手房就坐地起价,一套500万的房子省下20来万增值税,换来的是房东涨价50万。

如果说十年前北上广深的关键词是“蜗居”,那么近十年的关键词一定是“被豪宅”。

小时候在看TVB电视剧时,总会被香港人口中的“千尺豪宅”唬住,长大后才知道不过是一套90平米的房子,这在内地根本算不上什么豪宅。但是现在的北上广深,已经越来越向香港靠拢,近年来越来越多的“老破小”居然也跨入“豪宅”行列了。

早在2016年,北京、上海和深圳就有三成房源超过500万了,按照过去的标准,这些房子都可以称为“豪宅”,住在一线城市,买房起步就是“豪宅”,不知道是幸还是不幸?

新世界的大门

从中国古代到民国,豪宅是达官贵人的标配,1949年建国后,豪宅被当作封建社会的糟粕而取缔,在长达30多年里,国人并没有“豪宅”的概念。改革开放前,全国城市人均住房面积不到5平米,连基本住房都不能满足,更别提豪宅了,直到1984年方庄的出现。

1984年,是个神奇的年份。这一年的春节,邓小平第一次南巡,在深圳留下了那句影响中国日后几十年的题词:“深圳的发展和经验证明,我们建立经济特区的政策是正确的。”

也在这一年,王石成立了“深圳现代科教仪器展销中心”,后来改名叫万科,招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团等房企相继成立。

房地产行业变天了,只是还没有多少人意识到,1984年10月,中央确定“推行住宅商品化”的思路。在此之前,中央在北京方庄规划的高档小区已经悄然动工。

如今鲜为人知的是,1979年改革开放后的第一件事就是建高档酒店,霍英东在广州南沙修建的白天鹅酒店曾受到邓小平的交口称赞。当年建酒店的初衷特别简单,中国人好面子,需要一间配得上外交场合的酒店,而建高档小区同样是“面子工程”。

上世纪80年代初,中央和国家机关干部的住房非常紧缺,首都北京也迫切需要一个高层次的住宅小区与之相配,提升我国在国际社会的地位和形象。只因为距天安门最近,方庄最终中选。

此时的方庄,除了一块块菜地,便是一排排低矮的住房,常年是“无风三尺土,有雨一街泥”。雨大时,护城河的水位上涨,漫过渠道,家家户户把自家门坎用砖砌成几十厘米高,以此挡住雨水污水的危害。久而久之,八里河东里的居民把他们居住的地方称为“北京第二龙须沟”。

治理前的龙须沟

1984年,方庄迎来了自己的春天。按照国务院对全市建设总体规划的批复,为破解居民住房难题,北京市决定以方庄为中心,统建一个规模最大、现代化设施标准最高的城市住宅区。

为了开发方庄,市政府成立了3人领导小组,召集了当时北京顶尖的建筑专家,参与住宅区规划设计大奖赛。最终,融合了伦敦和巴黎两个城市住宅优点的方案胜出,随着方庄项目的启动,现代意义上的豪宅开始出现在国人面前。

1985年,方庄破土动工,规划了三横三纵六条道路,以及四个住宅小区:芳古园、芳城园、芳群园、芳星园,连起来就是“古城群星”。

方庄住宅区建设总投资需要42亿元,相当于1984年北京市全年财政收入,仅前期准备工作就花掉了1个亿。

为了解决资金问题,北京市城建开发公司和建设银行北京城建开发专业支行决定通过“住房储蓄”的方式联合开发,将部分楼房作为住房储蓄的房源。

1989年,方庄住宅区迎来了第一批住户,主要是机关干部和国企高层,京城一批最先富起来的人也竞相抢购方庄房产。以当时的眼光来看,方庄的楼简直是天堂,有板楼、塔楼、还有蛙式、风车式,可谓五花八门。

90年代,各种配套设施逐渐成熟,商业中心、体育场馆、综合医院、邮电局、中小学校等应有尽有,像贵友大厦这样的大商场,里面有全北京最高端、最新鲜的玩意儿,华润下面的麦当劳,是附近小区孩子们的美食天堂。

90年代的方庄

一时之间,方庄不仅聚集了众多中央部委和政府官员及国企高层领导,还吸引了一大批商界成功人士与影视明星。张国立、刘晓庆、宋丹丹、张凯丽、那英,一个个炙手可热的娱乐界名人是方庄的金字招牌。更值得骄傲的是,曾有100多位外国元首到访过方庄。

众多社会名流的推崇给方庄带来了更高的名气,然后,吸引来更多的精英业主。于是,方庄就成为了北京第一个富人区。

作为富人区,自然要有与之匹配的房价,1995年时,方庄大部分商品房单价上涨到4000-5000元,此后又涨到8000-10000元,龙珠公寓更是高达2000美元。而当年北京市人均全年可支配收入仅有6200余元,加之尚未结束福利分房,所以豪宅受到的关注度并不高。

到1998年北京停止福利分房时,方庄开始走向没落。与望京、亚运村、亦庄等地高档住宅相比,方庄要逊色许多。

为了节约用地,方庄90%都建成了25层以上的超高层塔楼,户型也以五六十平米的小两居为主。由于当时尚未兴起私家车,方庄早期小区车位规划十分有限,只有芳古园一区有地下停车场。

渐渐地,方庄被时代远远落在了身后,曾经“星光闪耀”的方庄“人去楼空”,一些早期的富有阶层及演艺界明星纷纷离开了方庄。方庄也不再是北京“豪宅”的代名词,取而代之的是紫玉山庄、棕榈泉、万柳书院等。

方庄虽昙花一现,但它成功打开了新世界的大门。80年代初,从商界大亨到知识分子,从高干子弟到小老百姓,居住环境并没有拉开差距,无非是一个住市区,一个住郊区。而方庄的出现,则是彻底点燃了人们追求豪宅的热情,尤其是第一批富起来的人。

到了2000年左右,富人的标配一定有豪宅,正如2001年电影《大腕》里畅想的那样,“一定得选最好的黄金地段,雇法国设计师,建就得建最高档次的公寓!电梯直接入户,户型最小也得四百平米……”

2001年《大腕》

身份的象征

房子历来是身份的象征,但在改革开放前的三十年,这种传统观念有意识地被淡化。到了80年代,深圳作为改革开放的前沿阵地,最早接受了香港人的豪宅文化。

寸土寸金的香港,至今还有人住在笼屋的香港,有着全世界最著名的豪宅区——半山。早期这里专供洋人居住,华人没有权利居住,直到1906年香港首富何东才打破这个禁令。何东在洋房林立的山顶修建了带有亭台楼阁的晓觉园,就是后来的何东花园。

何东的成功“上山”成功激发了华商们的斗志,想要“住山顶”除了要有足够的财富,更要有让洋人无法拒绝的地位和底气。现在看来,那个年代的“豪宅”更豪在一种拒绝逆来顺受,要凭实力打破不公的豪情壮志。

改革开放后,香港人的豪宅情结被带到了深圳,于是在蛇口出现了深圳第一代豪宅,以滨海别墅为主,目标客户多为港人或在华投资者。1990年蛇口碧涛苑别墅区二手房价格就达到了6000元以上,不过这些豪宅只收港元,当年刘晓庆在碧涛苑置业砸了100多万港元。

与香港隔海相望的碧涛苑

90年代,深圳又诞生了银湖、华侨城等高端住宅区,不过住户仍以外商为主,本地买得起豪宅的人只是极少数。直到2000年后,中国才算真正进入了豪宅时代。

2000年后,随着国企改制、互联网创业兴起,中国诞生了第一批亿万富豪,豪宅文化也随之兴起。这时的豪宅,不得不提到的名字就是汤臣一品,它开创了中国豪宅新的高峰。

“80年代看深圳,90年代看浦东”,汤臣一品就诞生于90年代的浦东。1992年,出生于上海的台商汤君年,时隔40年后再次回到上海。改革开放十余年,汤君年未在中国大陆投资过一分钱,不过这次,他闻到了商机。

汤君年盯上了外滩对岸的浦东,当时的浦东还是作为乡下的存在,即便是陆家嘴地区,也是一片农田。“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”的说法仍广为流传。那时,从浦西到浦东要四个小时。

1992年的浦东

1992年,陆家嘴土地招标,汤臣集团报价超3000万美元中标,在这块地上,汤臣集团建成了浦东第一家五星级酒店,第一个涉外高档商务中心,第一栋5A级涉外写字楼。

汤臣集团在上海新华路竖起了第一块房地产户外广告牌,把港台流行的预售楼花、银行融资的运作方式引入国内,同行纷纷仿效。汤君年因此被称为“浦东开发第一人”。

1995年,汤君年用5820万美元买下汤臣一品地皮。但当时这块地是商业属性,因为陆家嘴的定位是金融中心。不过第二年受通胀影响,房地产开发陷入低谷,上海政府为了推动浦东开发,这块地从商业属性改成了住宅,汤臣集团迎来了契机。

如今的陆家嘴寸土寸金,当年汤臣一品就占据了陆家嘴的核心位置,地处黄浦江边,对面是百年外滩,秀丽江景一览无余。但是汤臣一品占地只有30多亩,建成别墅不太现实,如何把公寓打造成别墅的质感,汤臣一品下足了功夫。

当时因为土地属性转性,导致了史无前例的住宅地块7的容积率,但是汤臣最后只用了5.2的容积率,硬生生的降低了1.8的容积率,目的就是保证每栋楼都能容纳江景。

汤臣一品由两栋40层、两栋44层的豪华公寓以及一座高级江景会所构成,户型面积在430到1200平米之间,是上海唯一按别墅尺度进行规划设计的高档公寓。汤臣一品以古代官员的“一品”头衔预示着楼盘的阶层和高贵。

汤臣一品是上海首个在住宅项目里运用铝板元素的,当时和日本三菱合作,特意让日本方为项目调制一种特殊的金色,而且不再对外生产,只服务汤臣集团,后来这种金色就被定义为汤臣金。即便是在高楼林立的陆家嘴,也能一眼认出汤臣一品。

汤臣一品

大堂穹顶是汤臣一品的特色之一,全玻璃结构的穹顶高12.7米宽16米,宫殿般的氛围油然而生。汤臣一品标准层3.3米,顶层3.6米,拥有双面无死角的观景阳台,还有在国内率先使用的同层排水、智能家居、恒温系统、新风系统……

核心地段、江景资源、建筑细节,这三点让汤臣一品具备了豪宅基因。2005年,汤臣一品开盘定价11万元/平米,是上海同期住宅均价的16倍,周边楼盘价格的四倍。这样的天价在当时招致了不少非议。

天涯一篇很火的帖子“汤臣一品,你凭什么忽悠我们的智商?”,还有“我们卖的不是楼,是艺术品,是古董,卖出去就不再有了”的说法,把汤臣一品推上了风口浪尖。

因为这些非议,汤臣一品收获了极大的关注度,久而久之,汤臣一品成为豪宅的代名词,被世人熟知。同一时期上海推出的豪宅也有许多,时至今日,汤臣一品的影响力也无出其右。

2005年,上海楼市出现拐点,几个月内房价下跌了10%。汤臣一品仍坚持高价售楼,当时有媒体爆出仅以6.8万元/平米的单价成交了一套,汤臣一品立即否认了“六折售楼”的消息。

汤臣一品总共220套公寓,一半销售,一半出租,2005年到2008年只售出5套。2009年上海楼市复苏,汤臣一品在不到两个月的时间内成交30余套。吸引了刘嘉玲、张柏芝、蔡依林、刘亦菲、黄晓明、小S、郭敬明、贾静雯等一众明星业主。

同期上海豪宅市场尤为抢眼,紧挨着汤臣一品的中粮海景壹号开盘仅2小时,销售额就过23亿元,均价达到11万元/平米,刷新了豪宅市场快销记录。

2009年也成为中国楼市的拐点,房价野蛮生长,目前北上深均价突破5万元,核心地段在10万元以上,新一线城市和部分二线城市突破万元大关。

中国主要城市房价走势

在房价疯涨的大环境下,北上广深各地豪宅不断刷新成交记录。2017年10月,汤臣一品售出一套面积597平米、总价2.05亿元豪宅,成交均价34.3万元,再破房价记录。

十年来,中国一线及新一线城市(包括三亚)千万级豪宅累计成交量为16.51万套,2009年千万级豪宅售出6308套,最高时2016年售出近3万套。

近十年全国豪宅成交量

16.51万套千万级豪宅中,上海成交了53372套,紧随其后是北京38915套,深圳虽然只卖出了19979套,但是豪宅均价突破10万元,在所有城市中排名第一,上海、三亚、北京、杭州分列2-5位。

千万级豪宅成交量持续增长,首先是因为经历第三次互联网浪潮后诞生了新一批富豪,豪宅需求量陡增,其次是因为房价飙升过快,许多“老破小”晋升到500万以上“豪宅”之列,这些住宅空有“豪宅”之名,无“豪宅”之实。

“被豪宅”的痛

所谓“豪宅税”,主要包括土地增值税,只不过在2005年之前,土地增值税是对所有商品房适用的,所以不存在什么豪宅税。从2005年开始才分为普通住宅和非普通住宅,符合一定条件的普通住宅,可以免征增值税,后来又在契税、首付款比例上给予普通住宅优惠,所以非普通住宅就成了法律意义上的“豪宅”。

以北京为例,2008年版普通住宅标准为:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

其中,三环以内总价215万元以下,三环至四环之间175万元以下、四环至五环之间165万元以下,五环以外100万元以下的房屋,将为认定为普通住宅。

三环内215万元,比起当年三环内不到2万元的房价,这个标准勉强够得上“豪宅”。但是到了2011年,北京全市均价已突破2.5万元,东城和西城均价更是达到了4万元,那么三环内五六十平米的房子就够上“豪宅”的门槛了。

于是2011年12月,北京普通住宅标准又改了,五环以内单价不超过39600元、总价不超过468万元;五环到六环之间,单价不超过31680元、总价不超过374.4万元;六环以外,单价不超过23760元、总价不超过280.8万元的,都将认定为普通住宅。

但是普通住宅认定标准永远滞后于房价,2014年北京再次提高“豪宅线”,但是过不了多久便形同虚设。随着调控收紧,普通住宅和非普通住宅之间隔了一条鸿沟。

2014年时,有人北京六环外买了一套69平米的房子,不论位置还是面积,都只能算得上是一套普通的小户型住房,然而就是这样一套与豪宅沾不上一点边的房子,却被告知交房时要按照“非普通住宅”标准缴纳各种税费。

按照北京市目前的政策规定,首套普通住宅首付款比例不低于35%,非普通住宅不低于40%;二套普通住宅首付款比例不低于60%,非普通住宅不低于80%。购买普通住宅,可以减按1%或1.5%征收契税;购买非普通住宅,按3%征收契税。这些统统可以算作豪宅税。

那么按照旧的“豪宅”标准,必须承担“豪宅税”的比例会越来越高。截至11月7日,今年北京五六环之间合计成交16370套住宅,其中,只有885套普通住宅,也就意味着市场上占供应和成交大部分的五六环之间住宅中,有95%是“豪宅”,即使六环以外也有60%的住宅被认定为“豪宅”。

上海和北京的情况类似,目前适用的普宅标准仍是2014年版,即坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套,被视为普宅。照此标准,目前上海成交的住宅也有90%以上的“豪宅”。

可以说,2019年北上深购房者几乎是人均“豪宅”,市场上有大量中小户型住房交易需要缴纳增值税。所以深圳终于率先取消普通住宅标准的价格上限,以刚需客“被豪宅”。

什么是豪宅?纽约、洛杉矶、伦敦等国际大都市的高房价区域往往是豪宅区。豪宅不仅仅是富人居住的房屋,真正的豪宅是指在特定地段,以度身定制的方式打造,具有鲜明建筑特色和历史人文价值的,专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。

除了区位优越以外,一般来说,豪宅区还具有四个“不可”特征,即环境不可替代、建筑精美不可复制、风格不可仿造、人文价值不可再生。而在中国,一线城市中心区的众多住宅并不具备豪宅的几个特征,最多也就是高房价区域。

80年代,中国豪宅诞生之初,平民百姓不敢幻想住进这样的房子里;90年代,中国出现了第一批富人,豪宅成为富人的标配;2000年后,中国豪宅进入一个井喷期,北上广深都有各自代表性的豪宅。

2005年后,中国出现了法律意义上的“豪宅”,随着2009年后房价暴涨,“被豪宅”成为一线城市刚需购买者的困扰,所谓的人均“豪宅”,不过是十年来中国楼市泡沫的堆积。

豪宅凶猛,吞噬的是中产阶级的梦想。

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