28城房价跌回三年前,下半年楼市悬念揭晓

发布时间:2022年08月04日 来源:首席财经观察ID:meirijingji001 作者:周松涛 浏览量:40

(8月1日),中指研究院发布了最新《百城房价指数报告》,今年7月,其监测的全国100个城市新建住宅平均价格为16204元/平方米,环比微跌0.01%;同比上涨0.52%,涨幅较6月收窄0.36个百分点。

从涨跌城市个数看,45个城市环比上涨,47个城市环比下跌,下跌城市数量较6月份增加了6个。7月,百城二手住宅均价环比下跌0.09%,同比上涨0.35%。

作为全国楼市风向标的一线城市,新房价格开始下跌。

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7月份,一线城市新建住宅环比下跌0.16%,同比上涨0.17%。其中,北京、广州分别环比上涨0.27%、0.05%,上海、深圳则分别环比下跌0.5%、0.02%。

新房成交量也出现明显下滑,无论是一线,二线还是三线城市。

7月,一线城市新房成交量环比下跌12.9%,同比下跌5.9%。其中,广州新房成交量环比下跌48%,北京环比下跌34%。二线代表城市新房成交量环比下跌45.8%,同比下降44.7%。其中,苏州新房成交量环比跌幅高达72.1%,青岛环比下跌68.9%,温州下跌65.1%。三线代表城市新房成交量环比下跌27.9%,同比下降62.2%。其中,连云港环比降幅较大,为59.8%。

实际上,6月份,部分城市房价下跌就非常明显。

国家统计局6月份数据显示,全国70个大中城市有57个城市二手房价同比下跌!

二手房价回到3年前的城市有28个!

武汉,济南等城市房价跌回三年前,青岛,太原则跌回四年前,天津,石家庄的房价跌回五年前。

牡丹江的房价跌回到16年前,锦州的二手房则跌回到17年前。

即使是经济相对发达的南方城市,房价也在走低,浙江温州跌回12年前,安庆跌回11年前,广东湛江跌回8年前!

相较于前些年楼市的火热行情,降温迹象肉眼可见。

图片库存高企成房价回暖阻碍

2022年以来,房地产调控政策次数近300次,刷新历史同期纪,122省市政策放松,其中23城放松限购,32城放松限贷,13城放松限售,43城财税托市,超20城首付降至20%。

如此多的利好,为何楼市依旧低迷?

根本原因就是供需失衡,也就是说,现在很多地方的房子是供过于求。

2022年5月,百城商品住宅库存量达到了6.07亿平方米,同比增长5%,沈阳、大连等弱二线城市去化周期已超过3年。不少城市去库存压力已迫在眉睫,比如,郑州19城重启“房票安置”政策的背后,核心就在于加速去库存。

根据克而瑞发布的百城库存月报,截至今年上半年,广西防城港市的商品房去化周期高达152个月。同期全国三四线城市平均去化周期为28个月,防城港的数据已经超过平均额的5倍。

也就是说,如果一直按照当前这个去库存速度,哪怕不再建新房,光是卖完库存房子,防城港就需要12年零7个月。

防城港房子高库存也不是特例,哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等市的去化周期都超过了100个月,在不建新房的情况下,按当前去库存速度,需要8-10年才能卖完现有库存,非冷门城市珠海的库存也需要消化42个月。

一方面是有足够多未出售的房子,一方面是不断有新房子在建,最关键的是,现在即使是刚需客,买房也处于观望状态。

供需决定价格,库存高企,楼市降温就不足为奇了。

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2022年下半年,楼市怎么走

一转眼,2022年又过去了一大半。

楼市期望的回暖,复苏进程并不如预期。

那么问题来了,2022年下半年,楼市会怎么走,房价会下跌吗,抑或是会报复性反弹吗?

房住不炒,因城施策仍然会是楼市的基本策略。

无论楼市有多冷清,都不会允许炒房客再次兴风作浪。

虽然楼市依旧冷清,库存较高,但并不是所有城市都是如此,譬如深圳,北京,上海等一线城市,房价依然比较坚挺,库存较高的地方往往都是四五线城市,资源相对贫乏,人口流出也较为严重。

这些城市房价会继续大幅下跌吗?

可能性也并不大。

限跌令让房价大幅下跌变成不可能。

福建平潭规定, 各房地产开发企业在销售商品住房时,实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%;在办理价格备案时,须同时在商品住房价格备案表上进行承诺,对超出规定幅度的,不予办理网签、备案。

不过这份文件还提出了当次备案房源中单套最高备案价与最低备案价差幅度不得高于25%,并且严禁开发商假借 “工抵房”“供抵房”“抵账房”“内部员工房”等名义变相宣传和销售商品房。

变相降价的通道也被堵住。

实际上,自楼市降温以来,已经岳阳、株洲、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、唐山、张家口等20多个城市发布了限跌令,规定房价下跌幅度不能超过当地城市规定的10%-15%基准。

房价不能大涨,也不能大跌。

很多家庭买房都并不是全款,也就是说,基本上都是银行的贷款,如果房价下跌达到一定的极值,对房贷是巨大隐患,银行,整个金融系统都不能承受之重。

中国家庭70%的资产都是房产,房价大跌,会引发各种矛盾和问题。

利好措施不断出台的情况下,房价会迎来报复性反弹吗?

不会。

趋势一旦形成,就很难改变,再说,房价并没有大幅下跌,现在依然处于高位,并没有上涨的基础。

2022年下半年,楼市依然会在观望中行进,不会过热的基础,过冷会有利好措施出台,房价大概率会在一个窄幅区间波动。

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